부동산 전자계약 하는 방법｜전세·월세 재계약, 국토부 전자계약과 모두싸인 차이

전세나 월세 계약을 할 때 꼭 부동산에 방문해서 종이 계약서를 작성해야 할까요?

최근에는 임대인과 임차인이 직접 만나지 않고도 전자문서와 전자서명을 이용해 계약을 체결하는 방법이 있습니다.

특히 기존 전세계약을 연장하거나 임대인과 임차인이 이미 계약조건에 합의한 경우에는 전자계약을 알아보는 분들이 많습니다.

하지만 여기서 꼭 알아야 할 것이 있습니다.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템과 모두싸인 같은 일반 전자서명 서비스는 서로 다른 서비스입니다.

어떤 방법을 이용하느냐에 따라 공인중개사가 필요한지, 임대차신고나 확정일자가 자동으로 처리되는지 등이 달라질 수 있습니다.

부동산 전자계약이란?

부동산 전자계약은 종이 계약서에 도장을 찍는 대신 전자문서로 계약서를 작성하고 본인인증 및 전자서명을 통해 계약을 체결하는 방식입니다.

전세·월세와 같은 주택 임대차계약에서도 활용할 수 있습니다.

다만 단순히 계약서를 PDF로 만들어 서로 보내는 것과 전자서명 서비스를 이용해 계약을 체결하는 것은 구분해서 생각하는 것이 좋습니다.

전자계약을 하기 전에는 다음 사항을 먼저 정리해야 합니다.

- 임대인과 임차인의 정확한 인적사항
- 부동산 소재지
- 임대차보증금 및 월세
- 계약기간
- 계약금·잔금 등 지급조건
- 기존 계약의 갱신인지 신규계약인지
- 특약사항

방법 1. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템

부동산 전자계약을 알아볼 때 가장 먼저 확인할 곳은 국토교통부의 부동산거래 전자계약시스템입니다.

정부에서 운영하는 부동산 거래 전용 전자계약 시스템으로 부동산 매매계약과 임대차계약에 활용됩니다.

다만 중요한 제한이 있습니다.

일반 임대인과 임차인이 사이트에 접속해서 직거래 계약서를 직접 작성하는 방식은 아닙니다.

공인중개사가 전자계약서를 작성하고 거래 당사자인 임대인과 임차인이 계약내용을 확인한 후 전자서명을 하는 방식으로 진행됩니다.

따라서 공인중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약하려는 경우라면 국토교통부 전자계약시스템과는 다른 방법을 검토해야 합니다.

국토부 부동산 전자계약 진행 순서

공인중개사를 통한 임대차 전자계약이라면 일반적으로 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.

1단계. 공인중개사에게 전자계약 요청

계약을 진행할 공인중개사에게 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템을 이용한 계약을 요청합니다.

2단계. 공인중개사가 계약서 작성

공인중개사가 부동산 정보, 임대인·임차인 정보, 보증금, 계약기간, 특약사항 등을 입력해 전자계약서를 작성합니다.

3단계. 계약 당사자가 내용 확인

임대인과 임차인은 계약금액과 기간뿐만 아니라 특약사항까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

전자계약이라고 해서 계약내용이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.

4단계. 본인인증 및 전자서명

계약 당사자가 본인인증 후 전자서명을 진행합니다.

5단계. 공인중개사 전자서명 및 계약 완료

당사자들의 서명이 끝난 후 공인중개사가 최종적으로 계약을 완료합니다.

국토부 전자계약은 부동산 거래에 맞게 설계되어 있다는 것이 장점입니다.

임대차계약의 경우 임대차신고와 확정일자 등 관련 행정절차가 연계되는지도 계약 당시 확인해두는 것이 좋습니다.

방법 2. 모두싸인으로 부동산 전자계약하기

공인중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약하려는 경우에는 모두싸인과 같은 전자서명 서비스를 활용하는 방법도 있습니다.

모두싸인은 부동산 전용 정부 시스템이 아니라 다양한 계약에 사용할 수 있는 전자문서·전자서명 서비스입니다.

따라서 임대인과 임차인이 계약조건에 이미 합의했다면 임대차계약서를 작성한 뒤 전자서명을 요청하는 방식으로 활용할 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 상황입니다.

기존 전세보증금 3억 원 → 보증금 변동 없음 → 기존 임차인과 다시 2년 계약

이런 경우 계약서를 작성한 뒤 임대인과 임차인이 전자서명하는 방식으로 계약을 남길 수 있습니다.

다만 여기에는 중요한 차이가 있습니다.

모두싸인에서 전자서명을 완료했다고 해서 국토부 부동산 전자계약시스템에서 제공하는 부동산 관련 행정절차까지 모두 자동으로 처리된다고 생각해서는 안 됩니다.

임대차신고 대상인지, 확정일자가 별도로 필요한지 등을 각각 확인해야 합니다.

국토부 전자계약과 모두싸인의 차이

두 서비스를 간단하게 비교하면 다음과 같습니다.

구분| 국토부 부동산 전자계약| 일반 전자서명 서비스
용도| 부동산 거래 전용| 다양한 전자계약
공인중개사| 중개거래를 통해 진행| 당사자 간 이용 가능
임대인·임차인 직접 작성| 제한| 가능
전자서명| 가능| 가능
부동산 행정절차 연계| 장점 있음| 별도 확인 필요
직거래 활용| 제한적| 상대적으로 편리

따라서 어느 것이 무조건 더 좋다고 보기는 어렵습니다.

공인중개사를 통해 계약하면서 부동산 관련 행정절차까지 체계적으로 처리하고 싶다면 국토부 전자계약이 편리할 수 있습니다.

반면 기존 임대인과 임차인이 이미 모든 조건에 합의했고 중개사 없이 직접 계약서를 작성하려는 상황이라면 일반 전자서명 서비스를 검토할 수 있습니다.

기존 전세계약을 2년 연장할 때는 어떻게 할까?

기존 임차인과 보증금 변동 없이 계약기간만 2년 연장하는 경우라면 특히 주의할 부분이 있습니다.

단순히 완전히 새로운 전세계약인 것처럼 작성하기 전에 기존 계약과 새로운 계약의 관계를 명확하게 하는 것이 중요합니다.

예를 들어 주택을 매수하면서 기존 임차인이 그대로 거주하고 있는 상황이라면 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하는 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

따라서 계약서에는 실제 상황에 맞게 기존 임대차계약, 보증금, 새로운 임대인, 새로운 계약기간 등의 관계를 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

보증금이 변하지 않는다면 그 사실도 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.

전세 재계약 특약 예시

상황에 따라 다음과 같은 취지의 특약을 검토할 수 있습니다.

“본 계약은 기존 임대차계약의 임대인 지위를 현 임대인이 승계한 이후 임대인과 임차인의 합의에 따라 작성하는 계약이며, 임대차보증금은 기존 계약과 동일한 금액으로 한다.”

여기에 새로운 임대차기간을 정확하게 기재합니다.

다만 실제 계약의 법적 성격은 기존 계약내용과 소유권 이전 시점, 갱신 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 모든 계약에 위 문구를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

전자계약 전에 등기부등본도 확인해야 할까?

전자계약을 이용하더라도 등기부등본 확인은 중요합니다.

임차인이라면 최소한 계약 상대방이 현재 소유자인지 확인하고 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계에 변동이 없는지 살펴보는 것이 좋습니다.

기존 집에서 계속 거주하면서 재계약하는 경우에도 계약기간 동안 소유권이나 담보권에 변동이 생겼을 가능성이 있기 때문에 최신 등기사항을 확인하는 것이 안전합니다.

전자계약하면 확정일자는 필요 없을까?

이 부분은 어떤 전자계약 방법을 이용했는지에 따라 구분해야 합니다.

국토부 부동산거래 전자계약시스템은 부동산 관련 행정절차가 연계된다는 장점이 있습니다.

반면 일반 전자서명 서비스를 이용해 임대인과 임차인이 직접 계약했다면 전자서명을 했다는 사실만으로 필요한 부동산 행정절차가 전부 끝났다고 판단하면 안 됩니다.

주택임대차 신고 대상인지, 확정일자 처리가 필요한지 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

부동산 전자계약할 때 꼭 확인할 7가지

1. 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인
2. 최신 등기부등본의 근저당·압류 등 권리관계 확인
3. 보증금과 월세 금액 확인
4. 계약 시작일과 종료일 정확하게 기재
5. 기존 계약의 갱신·승계 여부 명확하게 기재
6. 특약사항 확인 후 전자서명
7. 임대차신고·확정일자 등 후속 절차 확인

특히 계약서를 모두 작성한 후에는 금액과 날짜부터 다시 확인하는 것이 좋습니다.

숫자 하나가 잘못 입력되면 나중에 계약 당사자 사이에서 불필요한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

부동산 전자계약, 어떤 방법을 선택해야 할까?

정리하면 간단합니다.

공인중개사를 통한 부동산 계약이라면 → 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템

임대인과 임차인이 중개사 없이 직접 계약하면서 전자서명이 필요하다면 → 모두싸인 등 전자서명 서비스 검토

다만 전자서명 방법보다 더 중요한 것은 계약서 내용입니다.

특히 전세 재계약은 보증금 변동 여부, 기존 확정일자, 계약기간, 소유자 변경 여부, 계약갱신 관계 등에 따라 확인해야 할 내용이 달라질 수 있습니다.

전자계약을 했다는 이유만으로 안전한 계약이 되는 것은 아니므로 계약내용과 권리관계를 먼저 확인하고 마지막 단계에서 전자서명을 하는 것이 가장 중요합니다.

※ 이 글은 일반적인 부동산 전자계약 정보를 정리한 것으로 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약조건과 권리관계에 따라 처리방법이 달라질 수 있습니다.