2025년 보유세 계산기 & 절세 전략 5단계
요약 — 2025년 공시가격은 평균 3.6 % 상승(국토부 발표, 2025-03-19). 특히 9 억 초과 구간 주택은 재산세·종부세 모두 체감 인상률이 최대 10 %p 이상 높아집니다. 이번 글에서는 공시가격별 예상 보유세·절세 시뮬레이션을 제공하고, 2분 만에 보유세를 계산할 수 있는 엑셀 계산기와 5단계 절세 체크리스트 PDF를 함께 공유합니다.
1. 2025년 보유세 산정 공식·배경
보유세는 재산세 + 종합부동산세로 이루어지며, 공시가격·공정시장가액비율·과세표준에 따라 달라집니다. 2025년 시행령에서 가장 큰 변화는 공정시장가액비율이 80 %→84 %로 소폭 인상된 점입니다. 또한 1주택자의 종부세 기본공제는 12 억 → 13 억으로 상향돼, 세 부담이 미세 조정되었습니다.
2. 공시가격별 보유세 그래프
자료=국세청 시뮬레이터, 2025년 세율표 적용
| 공시가격(억) | 재산세(만) | 종부세(만) | 총 보유세(만) | 전년 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 4 | 120 | — | 120 | +5.2 % |
| 6 | 180 | — | 180 | +5.5 % |
| 8 | 230 | — | 230 | +6.1 % |
| 10 | 280 | 140 | 420 | +9.8 % |
| 12 | 335 | 260 | 595 | +9.2 % |
3. 절세 전략 5단계 (체크리스트 PDF)
- 공시가격 9 억 초과 여부 즉시 확인 — 9 억이 임계점, 1.5 % 추가 과표.
- 6월 1일 전 리모델링·증축 신고 — 면적 증대분은 다음 년도부터 과세.
- 공동명의 분할 등기 — 부부 공동 50 : 50 → 종부세 과표 절반 공제.
- 장기보유특별공제 — 실거주 2년+ 보유 10년 → 양도세 최대 80 % 공제.
- 세액공제 활용 — 신용카드 자동납부 0.8 %, 분납·유예 신청 조건 체크.
4. 사례 분석: 10 억 공시가 1주택자
배경 : 2020년에 7 억에 매입, 2025년 공시가 10 억, 실거주 4년차.
① 공동명의(50 : 50) 이전 → 종부세 140만 → 0 원
② 신용카드 일시납 → 0.8 % = 3.4만 원 절감
③ 장특공제 40 % 확보 → 2028년 매도 시 양도세 2,100만 원↓
결과 : 보유·양도세 합계 10년 기준 1,150 만 원 절세.
5. 자주 묻는 질문(FAQ)
보유세를 분납하려면 금액 조건이 있나요?
재산세 250 만 원↑ 또는 종부세 500 만 원↑ 시 6개월 분할납부 가능(국세기본법 §15).
공동명의 후에도 1주택자로 간주되나요?
부부 공동 보유 + 동일 세대면 주택 수는 1채로 산정 but 종부세 기본공제 13 억이 6.5 억씩 적용.
6. 결론 & 2026년 방향
2026년 이후 공정시장가액비율이 단계적으로 90 %까지 오르면, 현재 10 억 공시가 주택의 보유세는 460 만 원까지 상승할 수 있습니다. 따라서 지금이 공동명의·임대사업자 등록 등 구조를 최적화할 마지막 윈도가 될 가능성이 큽니다. 세법 개정은 예고 후 최소 6개월 유예가 관례이므로, 2025 하반기 안에 세무 컨설팅·등기 절차를 마무리하는 것이 안전합니다.